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荷兰购房四步曲及购房合同常见问题

相对于中国疯狂攀升又突然下跌的过山车房价,荷兰的房价近年来稳中有升。无论是风车村绿色的乡间小屋,还是荷兰城市商圈的高级公寓,或者阿姆斯特丹黄金时期的红墙白色奶油花边的古董楼层,都受到越来越多的国内外华人的青睐和投资追捧。本期我们邀请到欧洲中国事务促进会常务理事,荷兰资深法务专家Nancy Chen女士从法律和融资的角度,简单的介绍在荷兰买房四步走的布局。

第一步:找房看房定价

荷兰对国内外华人购买荷兰房产无身份限制,所以无论荷兰华裔居民与否,你都有资格在荷兰买房。那么跨出荷兰购房的第一步就是:找房看房谈价格。

荷兰最大的买房网站www.funda.nl 是英文荷文双语网站,可供随时查询。输入城市名和价位后,该范围段的房子图文就出现。线上挑选出几套心仪的房子,线下约到房子对应的房地产公司实地看房,之后就可以就看中的房子向房地产中介报价。

荷兰房地产经纪人(makelaar)简称经纪人。常见的有两种:买方经纪人和卖方经纪人,需要另行付费。对荷兰不熟悉或荷兰文不流利的外国人,如果英文口语不错,可以直接与卖方的房地产经纪公司的经纪人报价谈判,最后通过房地产经纪人确定卖方是否接受报价。

第二步:房屋销售合同

荷兰房屋价格谈妥后,买卖双方会在卖方中介的安排下签订房屋销售合同协议通常有荷文与英文两种版本供选择签订。

房屋销售协议分为两种:

  1. 购房预售合同,或称临时的购房合同(voorlopige),它包括所有常见的关键信息,譬如房屋的信息,地产情况,房产留置权及产权。(买方需要按揭的会先签订预售合同voorlopige,如果确定全款支付可以跳过预售合同,买卖双方直接签订正式销售协议),

此外购房者还必须确保该合同包括:

  • 买房者无法获得抵押贷款情况下的免责条款

  • 明确的罚则或免责条款,防止任何交易一方反悔或毁约

  • 房屋是否包括家具或设备在内(如:地毯,灯具或家用电器)以及土地是否自有或租赁

以上几点应组成签订预售合同(转让房地产契据)的基础,所以它非常重要,务必确保关键条款的正确性。

  1. 正式购房合同。荷兰的房屋销售协议版本,应采用“荷兰房地产中介与房地产专家协会NVM”订制的模板,合同右上角标志蓝色NVM代表采用了该协会的标准合同,确保买卖双方的权利和义务得以平衡。购房合同主要条款中尤其留意房产的具体定位和房屋特性、价格与税务、土地是永久产权还是租赁产权等等。

荷兰特色的正式购房合同中,有根据荷兰法律的一条冷静条款。该条款规定买方在购房合同签订后有权使用三天冷静期(cooling off period),自签订合同第二天开始计算直至三天后的午夜十二点。在此期间买方可以无条件解除买房合同并且没有赔偿的义务。在这种情况下,买房只须支付公证人或地产代理起草购房合同的费用。

如果正式合同签订后过了三天冷静期,买方由于各种原因无法获得足够的资金而无法支付足额房款,为防止买方因无法获得购房资金而卖方解除合同,荷兰房屋销售合同中会采用房屋总价款10%的惩罚性条款,即买方需要向卖方赔偿总价10%的违约金。 因此签订正式合同之前,买方对自身的融资情况和贷款额度要有一个准确全面的了解。

第三步:买方贷款或筹资

荷兰对国内外华人购买荷兰房产无身份限制,但是非欧盟的自然人在欧盟国家开办银行账号和国际转账会受限。譬如中国居民在欧盟国家,如果没有该欧盟国家的居住证明,任何在欧洲的银行都不会给其开设银行账号。而且,在国内的华人每年收外汇管制,只能汇出最多等值五万欧元的美金或欧元。对于荷兰动辄几十万欧元的房产,从同一户头国际转账到荷兰的公证处,难度非常大。因此在买房业务中,我们常见的是在荷兰有工作居留的华人或有学生居留的中国学生在银行开户,按揭或筹资买房。

第四步:签字公证和过户

公证是荷兰房屋买卖的法定程序。正式购房合同都必须在选定的公证处签字,公证处的公证员当面审核材料阅读合同期间,如果买方的母语不是荷兰文的,必须由荷兰注册翻译人员在旁协助翻译。以保证荷兰民法的透明与公正原则彻底贯彻。

完成公证程序后,公证处会在荷兰土地管理局(kadaster)注册该房屋产权过户,完成房屋买卖流程。

以上仅为荷兰买房的简化步骤。实际买房中合同审查、房款按揭、首付、赠与等细节对于非荷兰籍有居留身份的华人而言,除了在网上参考他人的经验,也推荐询问专业的法律和财务顾问。

当然,如果国内的华人想投资荷兰的房地产而不仅仅是股权投资,那么通过在荷兰设立公司投资移民的方式则更适合。具体如何操作,下期我们再分享解读荷兰的投资移民法规。

欧洲中国事务合作促进会的网址是:iecpac.eu 微信公众号:sejourbelgique

更多有关荷兰购房和投资移民的疑问,可以咨询Nancy女生(联系邮箱:nancychendost@gmail.com)或者比利时鼎盛华人律师行,联系邮件地址:Info@bbclaw.eu,官方网站bbclaw.eu及关注微信号比利时法律时事一点通,也欢迎广大读者留言告诉我们您感兴趣的话题。

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